Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?

Современное глобальное общество вряд ли может похвастаться стабильностью и постоянством в течение всей жизни, особенно, если речь идет о Москве. Этот город предъявляет своим жителям особые условия. Молодые семьи, приобретающие свою первую квартиру, часто рассматривают ее как стартовую точку, но очень скоро осознают, что им нужно искать варианты обмена на более близкое к месту работы жилье большей площади. Нередко причиной переезда становится растущая семья, требующая дополнительных комнат, либо потребности ребенка, например, в спортивной или языковой школе.

Обратный процесс тоже не редок. Родители взрослых детей, желая создать дополнительный финансовый источник или просто разъехаться с молодой семьей, идут на сокращение площади своей квартиры и обменивают ее на меньшую с приличной доплатой. Таков "круговорот" квартир в московской недвижимости.

Как осуществить обмен квартиры с доплатой? Этот вопрос задают многие. Люди, которые проходили через такой круговорот, советуют начинать с поиска "своего" риэлтора. Самостоятельное проведение сделки может быть рискованным, и ежегодно почти 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными. К тому же, на поиск покупателя, подбор подходящего варианта, проверку документов, организацию банковских взаиморасчетов и трудные переговоры уйдет огромное количество времени.

Существует несколько способов решения вопроса обмена квартиры с доплатой:

• Через договор мены, который осуществляется меньше чем 3% обменов квартир в Москве. Найти собственника идеальной квартиры, которому понравится ваша квартира, нелегко, хотя такие обмены бывают, в основном в случаях родственных обменов.
• Через договор купли-продажи, который осуществляется по тем же правилам, что и другие сделки. Если квартиры не признаны равноценными, то договор предполагает денежную компенсацию. Расходы по регистрации договора несет инициатор сделки или обе стороны в равных долях.
• Через альтернативную сделку, осуществляемую через два договора купли-продажи. Это наиболее распространенный способ обмена квартиры с доплатой. Вам предстоит продажа своей квартиры и покупка интересующего варианта, которые подготавливаются одновременно. Это может включать следующие шаги:
• Поиск агентства недвижимости, подходящего для вас;
• Получение базовой информации о вариантах и прочих расходах;
• Подготовка квартиры к продаже;
• Продажа вашей квартиры;
• Одновременно с этим осуществляется поиск квартиры, которая будет заменой вашей;
• Проверка юридической "чистоты" квартиры, коммунальных долгов;
• Покупка квартиры.

Необходимо иметь в виду, что две сделки, в которых участвуете вы, могут быть лишь частью более крупной цепочки обменов, которые могут содержать 5-6 звеньев. Это показывает, как много работы должно быть выполнено агентством недвижимости и из чего складывается стоимость их услуг.

Как происходит обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную в Москве с оплатой? Все очень просто, но и очень разнообразно, как и в любой другой мировой столице с неоднородным ценовым районированием. Если вы владеете однокомнатной квартирой на территории Центрального административного округа и желаете обменять ее на просторную двухкомнатную где-то в другом районе города, это можно сделать без доплаты с вашей стороны и даже с ожиданием компенсации, в зависимости от района и качества жилья, которое вы получите в обмен на свою квартиру. Однако обмен квартир внутри ЦАО будет зависеть от конкретных параметров каждой квартиры.

Если речь идет об обмене квартир, имеющих примерно одинаковую ценовую стоимость, то размер доплаты уже более предсказуемый. Для получения двухкомнатной квартиры в том же районе вам необходимо будет заплатить лишь разницу в квадратных метрах, умноженную на небольшой понижающий коэффициент (от 1 млн. руб. в старой Москве). Такой коэффициент обусловлен тем, что на вторичном рынке стоимость однокомнатной квартиры за квадратный метр выше, чем у двухкомнатной при условии прочих равных.

Что касается обмена двухкомнатной квартиры на более большую, например на трех- или четырехкомнатную, то здесь тоже можно применять ту же самую схему. Большие квартиры в одном ценовом сегменте будут требовать доплаты, которую можно рассчитать, исходя из количества дополнительных предполагаемых квадратов. Однако поиск именно такой квартиры может занять некоторое время, поскольку они встречаются реже, а люди, имеющие их в собственности, часто не собираются сменить место жительства. В среднем, стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную составляет около 700 тыс. рублей, а на четырехкомнатную – от 1300 тыс. рублей. Тем не менее, надо понимать, что эти цифры могут условно изменяться, так как обмен на 4-х комнатную "хрущевку" будет почти невозможен из-за их недостатка на рынке недвижимости.

Обмен крупной квартиры на несколько меньших: возможен ли такой вариант?

Владельцы трех- или четырехкомнатных квартир могут задуматься о поиске выгодного варианта обмена своей собственности на две однокомнатные квартиры без доплаты или с небольшой потерей в уровне района. Однако, если при обмене жилья требуется получить большую площадь и сохранить или повысить уровень района жительства, без доплаты не обойтись. В таком случае, размер доплаты непредсказуем, потому что условия обмена усложняются. Например, если вы хотите обменять трехкомнатную «хрущевку», то должны быть готовы к существенной доплате. Относительная разница в цене квартир большой площади значительно превысит разницу в цене маленьких квартир. Другими словами, продажа трехкомнатной квартиры может быть выгодной только при невысокой цене, а покупка однокомнатной квартиры – дороже, потому что однокомнатные квартиры очень востребованы и всегда дороги. При выборе такого варианта, необходимо учитывать все эти факторы.

Обмен одной большой квартиры на две меньшие потребует формирования и реализации трех договоров купли-продажи, включая продажу большой квартиры и покупку двух меньших. Это усложнит задачу агентства и, соответственно, повлечет за собой увеличение стоимости услуг риэлторов на 1,3–1,6%.

Фото: freepik.com