Процедура оформления покупки квартиры

Когда дело касается самостоятельной покупки квартиры, стоит подумать о рисках, которые могут возникнуть, особенно если у вас нет юридического образования или вы не приобретаете квартиру у доверенных людей. Большинство случаев требует помощи квалифицированного агента по недвижимости, чтобы обеспечить не только формальную подготовку документов, но и проверку стоимости и безопасности сделки.

Давайте рассмотрим пошаговый подход к покупке квартиры.

Как следует оформить покупку квартиры?

При заключении любого договора купли-продажи обязательно следует провести проверку юридической чистоты объекта недвижимости. Все начинается с истории квартиры и ее правообладателей, начиная от момента ее возникновения.

Проверка собственников квартиры должна включать анализ физического и психического здоровья продавца, а также проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания и хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца. Если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.

Если права на недвижимость приобретаются по наследству, необходимо узнать срок, прошедший со дня смерти предыдущего правообладателя, юридическое основание для перехода жилой недвижимости к наследнику и подлинность завещания. В случае приобретения прав на недвижимость по решению суда необходимо убедиться в подлинности судебного решения и его вероятности отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, проверяется наличие конфликтных отношений между ними, которые могут привести к оспариванию сделки купли-продажи.

Проверка самого объекта недвижимости включает в себя информацию о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, а также о состоянии коммуникаций. Необходимо убедиться в подлинности всех правоустанавливающих документов, таких как выписки из БТИ, Росреестра и паспортного стола, а также узнать о нахождении квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Покупатель вправе потребовать от продавца архивную выписку из домовой книги, справки ПНД и НД на всех собственников, а также кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые "красные линии", если таковые имели место.

Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье.

Однако, необходимо иметь в виду, что официальный срок изготовления выписки из ЕГРП составляет до 10 календарных дней. Поэтому лучше заказать выписку на следующий день после подписания договора купли-продажи.

При покупке квартиры очень важно правильно оформить все необходимые документы. Договор купли-продажи, в котором должны быть указаны данные о недвижимости, цене и собственниках квартиры, должен составляться очень внимательно, а на это лучше довериться риелтору с опытом.

В зависимости от способа оплаты квартиры, к документам могут добавляться договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор, закладная, а также необходимые для банка справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Когда все документы собраны, проверены и подтверждены распиской в получении денег, можно переходить к подписанию договора купли-продажи.

Заключение сделки должно проводиться в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий. Договора аренды ячеек, в которых закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре, должны быть подписаны в банке. При сделке с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдаёт ипотечный кредит.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр, где покупатель подписывает заявление на регистрацию сделки в присутствии представителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Покупатель получает расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Когда вы приобретаете квартиру, необходимо учесть затраты на оформление сделки. В список расходов включают:

• государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности. Обычно, стоимость пошлины делится между продавцом и покупателем поровну;
• услуги нотариуса, которые необходимы для подтверждения заключения сделки;
• юридическое сопровождение сделки со стороны агентства недвижимости.

Когда сделка по приобретению квартиры завершена, подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости.

Независимо от того, будуте ли вы самостоятельно проводить сделку или же обратитесь за помощью к риелторам, знание процедуры покупки квартиры является важным. Вам необходимо узнать расписание работы официальных служб и банков, до которых вам нужно обратиться, а также сроки оформления необходимых документов. Не забывайте, что продавец заинтересован в быстрой продаже квартиры, и его объект может привлечь и других покупателей.

Фото: freepik.com